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Unità funzionalmente indipendente

Definizione di unità funzionalmente indipendente ai fini dell'applicazione del Superbonus 110% - Decreto Legge n. 34/2020.

Il Decreto Legge n. 34 del 19 maggio 2020 stabilisce differenti massimali di spesa ai fini delle detrazioni rientranti nel cosiddetto Superbonus 110%;
se la porzione di immobile su cui si andrà ad intervenire può essere considerata funzionalmente indipendente e dispone di uno o più accessi autonomi dall'esterno, i massimali di spesa e di detrazione risultano essere più alti rispetto a porzioni di immobili che, non avendo questi requisiti, rientrano in un contesto condominiale.

Anche gli altri requisiti, come ad esempio le verifiche riguardo all'incidenza superiore al 25% delle superfici opache disperdenti, sono influenzati da questo importante requisito.

Assume particolare rilevanza, quindi, stabilire se la porzione di immobile oggetto dell'intervento di riqualificazione energetica può ritenersi funzionalmente indipendente e se dispone di un accesso autonomo dall'esterno.

La prima definizione in ordine cronologico di unità immobiliare funzionalmente indipendente viene fornita dall'art. 1 comma 3.i del Decreto del Ministero delle Sviluppo Economico del 06 agosto 2020, pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale n. 246 del 5 ottobre 2020:

"Una unità immobiliare può ritenersi «funzionalmente indipendente» qualora sia dotata di installazioni o manufatti di qualunque genere, quali impianti per l’acqua, per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento di proprietà esclusiva (ad uso autonomo esclusivo) e la presenza di un «accesso autonomo dall’esterno», presuppone che l’unità immobiliare disponga di un accesso indipendente non comune ad altre unità immobiliari, chiuso da cancello o portone d’ingresso che consenta l’accesso dalla strada o da cortile o giardino di proprietà esclusiva;"

Successivamente la Circolare 24/E del 2020 aveva chiarito che :

"Una unità immobiliare può ritenersi «funzionalmente indipendente» qualora sia dotata di installazioni o manufatti di qualunque genere, quali impianti per l’acqua, per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento di proprietà esclusiva. La presenza, inoltre, di un «accesso autonomo dall’esterno», presuppone, ad esempio, che «l’unità immobiliare disponga di un accesso indipendente non comune ad altre unità immobiliari chiuso da cancello o portone d’ingresso che consenta l’accesso dalla strada o da cortile o giardino di proprietà esclusiva». Le «unità immobiliari funzionalmente indipendenti e con uno o più accessi autonomi dall’esterno, site all'interno di edifici plurifamiliari», alle quali la norma fa riferimento, vanno individuate verificando la contestuale sussistenza del requisito della «indipendenza funzionale» e dell’«accesso autonomo dall’esterno», a nulla rilevando, a tal fine, che l’edificio plurifamiliare di cui tali unità immobiliari fanno parte sia costituito o meno in condominio. Pertanto, l’unità abitativa all’interno di un edificio plurifamiliare dotata di accesso autonomo fruisce del Superbonus autonomamente, indipendentemente dalla circostanza che la stessa faccia parte di un condominio o disponga di parti comuni con altre unità abitative (ad esempio il tetto)."

La definizione definitiva (per ora) si trova nell'art. 119 comma 1-bis del Decreto Legge n. 34 del 19 maggio 2020, così come modificato dal comma 66 dell'art. 1 della Legge 178 del 30 dicembre 2020 pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale n. 322 del 30/12/2020:

"1-bis. Ai fini del presente articolo, per 'accesso autonomo dall'esterno' si intende un accesso indipendente, non comune ad altre unita' immobiliari, chiuso da cancello o portone d'ingresso che consenta l'accesso dalla strada o da cortile o da giardino anche di proprietà non esclusiva.
Un’unità immobiliare può ritenersi “funzionalmente indipendente” qualora sia dotata di almeno tre delle seguenti installazioni o manufatti di proprietà esclusiva: impianti per l’approvvigionamento idrico, impianti per il gas, impianti per l’energia elettrica, impianto di climatizzazione invernale."

Riguardo all'accesso indipendente, segnaliamo il chiarimento 3.1.1 contenuto nella Circolare n. 30/2020:

"si può ritenere che una unità immobiliare abbia «accesso autonomo dall’esterno» qualora, ad esempio:
− all’immobile si accede direttamente da una strada, pubblica, privata o in multiproprietà o da un passaggio (cortile, giardino, scala esterna) comune ad altri immobili che affaccia su strada oppure da terreno di utilizzo non esclusivo (ad esempio i pascoli), non essendo rilevante la proprietà pubblica o privata e/o esclusiva del possessore dell’unità immobiliare all’accesso in questione;
− all’immobile si accede da strada privata di altra proprietà gravata da servitù di passaggio a servizio dell’immobile.
Nel caso di una “villetta a schiera”, pertanto, si ha «accesso autonomo dall’esterno» qualora, ad esempio:
− la stessa sia situata in un comprensorio o in un parco di comproprietà con altri soggetti o alla stessa si accede dall’area di corte di proprietà comune usata anche per i posti auto;
− il cortile o il giardino su cui si affacciano gli ingressi indipendenti siano di proprietà esclusiva, anche se indivisa, dei proprietari delle singole unità immobiliari."

Riguardo alla eventualità che un impianto di scarico fognario di uso comune a più unità immobiliari possa fare decadere il requisito di unità funzionalmente indipendente, segnaliamo il chiarimento 3.1.2 contenuto nella Circolare n. 30/2020:

"gli impianti non espressamente individuati nel predetto decreto – come le fognature e i sistemi di depurazione – non rilevano ai fini della verifica dell’autonomia funzionale dell’immobile."

 Riguardo alla eventualità che l'allacciamento ad un sistema di Teleriscaldamento gestito da un supercondominio, che serve anche altre unità immobiliari e che, oltre a riscaldare l’immobile, fornisce acqua calda sanitaria, possa fare decadere il requisito di unità funzionalmente indipendente ad una villetta a schiera, segnaliamo il chiarimento 3.1.3 contenuto nella Circolare n. 30/2020:

" Per rete di teleriscaldamento e teleraffreddamento (o teleraffrescamento) si intende «qualsiasi infrastruttura di trasporto dell'energia termica da una o più fonti di produzione verso una pluralità di edifici o siti di utilizzazione, realizzata prevalentemente su suolo pubblico, finalizzata a consentire a chiunque interessato, nei limiti consentiti dall'estensione della rete, di collegarsi alla medesima per l'approvvigionamento di energia termica per il riscaldamento o il raffreddamento di spazi, per processi di lavorazione e per la copertura del fabbisogno di acqua calda sanitaria» 10 . In sostanza, l'allaccio alla rete di teleriscaldamento consente la fornitura del servizio tramite una infrastruttura, analogamente a quanto avviene per la fornitura di energia elettrica, gas e acqua. Inoltre, nel caso di collegamento alla rete di teleriscaldamento, l'unità immobiliare è dotata di uno scambiatore di calore e di un contatore del calore prelevato dalla rete di teleriscaldamento. Pertanto, si può ritenere “funzionalmente indipendente” anche una unità immobiliare allacciata ad un sistema di teleriscaldamento."

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