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Regolarizzazione dei Fabbricati Rurali non dichiarati al Catasto Urbano

L'Agenzia delle Entrate, tramite i propri Uffici Provinciali del Territorio, ha iniziato una massiccia operazione mediante l'invio di avvisi ai proprietari di Fabbricati Rurali.
Gli avvisi vengono notificati a tutti i soggetti che risultano intestatari di un Fabbricato Rurale.
Entriamo nello specifico e vediamo di cosa si tratta.

Lo scorso 16 gennaio 2017 e successivamente il 24 Maggio 2017 (con due Comunicati Stampa) l'Agenzia delle Entrate aveva informato i Contribuenti circa gli obblighi di denunciare al Catasto i Fabbricati Rurali e che era in programmazione l'invio di oltre un milione di avvisi bonari (tanti sono ancora i Fabbricati Rurali che non risultano in ordine agli occhi dell'Agenzia).
L'Agenzia ha mantenuto quanto promesso (non avevamo dubbi) ed ecco che puntualmente gli Avvisi stano arrivando e se siete proprietari o comproprietari di un Fabbricato Rurale se non avete ancore ricevuto l'Avviso, presto lo riceverete.

Quali sono i fabbricati coinvolti.

Sono coinvolti tutti i Fabbricati Rurali ancora iscritti al Catasto Terreni.
L'Agenzia delle Entrate ha individuato tutti i Fabbricato Rurali censiti al Catasto Terreni e sta inviando una comunicazione (a tutti i proprietari) nella quale ricorda l'obbligo di accatastarli al Catasto dei Fabbricati.
L'elenco completo del Fabbricati interessati è disponibile sul sito dell'Agenzia delle Entrate al seguente indirizzo : wwwt.agenziaentrate.gov.it/servizi/ImmobiliRurali/motore.php
Nella maggior parte dei casi si tratta di vecchi fabbricati che una volta erano al servizio del fondo agricolo, vecchi depositi agricoli, ma anche stalle fienili e vecchi casolari.
Molto spesso però si tratta di errori in quanto il fabbricato può già essere stato denunciato al Catasto Fabbricati, quindi si potrebbe trattare di una duplicazione dell'identificativo ( lo stesso immobile che pur risultando correttamente identificato ed iscritto al Catasto dei Fabbricati, risulta ancora iscritto al Catasto Terreni per un mero errore o una dimenticanza da parte dell'Agenzia).

Il contenuto dell'Avviso.

L'avviso viene recapitato con Lettera raccomandata a tutti i soggetti titolari di un diritto sull'immobile (risultante dalla visura catastale) ed il suo contenuto è il seguente.


Gentile Signora,
dalle informazioni presenti negli atti catastali lei risulta intestataria di fabbricati rurali, o loro porzioni, tuttora censiti nel Catasto Terreni, invece che in quello Edilizio Urbano.
Le ricordiamo, infatti, che i titolari di diritti reali sui fabbricati che possiedono i requisiti di ruralità, avevano l'obbligo di dichiararli al Catasto Edilizio Urbano entro il 30 novembre 2012.
Obbligo di dichiarazione sussiste anche se i fabbricati possedevano in passato i requisiti di ruralità e li hanno successivamente persi; in questo caso, la dichiarazione in catasto doveva essere effettuata entro 30 giorni dalla data di perdita dei requisiti.
Può conoscere la sua posizione consultando l'allegato e verificare quali tipologie di immobili sono soggetti all'obbligo di dichiarazione o di segnalazione consultando l'allegato 2.
Se la dichiarazione di aggiornamento catastale non è stata presentata è ancora possibile inviarla usufruendo dell'istituto del ravvedimento operoso, beneficiando di una significativa riduzione delle sanzioni dovute per la tardiva dichiarazione.
La informiamo che i tecnici dell'Agenzia hanno già avviato azioni di controllo sulle caratteristiche degli immobili rurali presenti sul territorio provinciale e che, per beneficiare delle agevolazioni previste dall'istituto del ravvedimento operoso, è necessario presentare la dichiarazione di aggiornamento prima della ricezione degli esiti dell'accertamento.
Se lei, per tutti gli immobili relativi alla sua posizione, ha già presentato la dichiarazione al Catasto Edilizio urbano, o se gli immobili non sono più in suo possesso non deve predisporre alcuna dichiarazione di aggiornamento catastale. La invitiamo, in tal caso, a non tener conto di questa lettera e, se possibile, a comunicarci le informazioni di cui dispone, che riguardano ogni singolo immobile, per consentirci di aggiornare la banca dati catastale.
Può, inoltre, accedere al nostro sito internet www.agenziaentrate.it:
- per consultare l'elenco degli immobili rurali: Cosa devi fare > Aggiornare dati catastali e ipotecari > Fabbricati rurali > Servizio online "Fabbricati rurali - Ricerca particelle";
- per far correggere i dati catastali: Cosa devi fare > Aggiornare dati catastali e ipotecari >Fabbricati > rurali > Correzione dati catastali online "Contact Center".
NB: qualora lei non disponga di una connessione internet, può comunque trasmettere allo scrivente Ufficio la richiesta di correzione compilando l'allegato modello di segnalazione.
Cordiali saluti.

Sanzioni per omessa dichiarazione:
a) del fabbricato al Catasto Edilizio Urbano: da € 1.032,00 a € 8.264,00;
b) della variazione colturale al Catasto Terreni: da € 250,00 a € 2.000,00.
Nel caso di ravvedimento operoso la sanzione è determinata in l/6 del minimo (172,00 € nel caso "a" o 41,67 € nel caso "b").


Al presente avviso è allegato un documento denominato “Allegato 1” nel quale sono elencati gli immobili oggetto dell'Avviso.

Unitamente all'Avviso, viene inviato al proprietario anche un ulteriore allegato, contenente un riassunto di quanto previsto dalla attuale normativa vigente.
Allegato 2
1. IMMOBILI DA DICHIARARE AL CATASTO EDILIZIO URBANO
Rientrano in tale casistica tutti gli immobili dotati di autonomia funzionale e reddituale, non ancora censiti al Catasto Edilizio Urbano.
In tal caso, è obbligatorio dichiarare l'immobile al Catasto Edilizio Urbano, con l'ausilio di un tecnico abilitato.
I soli immobili che non rientrano nell'obbligo di dichiarazione sono quelli elencati all'art. 3, comma 2 e comma 3, del Decreto Ministeriale 2 gennaio 1998, n. 28.
Art. 3 del Decreto Ministeriale 2 gennaio 1998, n. 28
Comma 2
Ai soli fini della identificazione, ai sensi dell'articolo 4, possono formare oggetto di iscrizione in Catasto, senza attribuzione di rendita catastale, ma con descrizione dei caratteri specifici e della destinazione d'uso, i seguenti immobili:
a) fabbricati o loro porzioni in corso di costruzione o di definizione;
b) costruzioni inidonee ad utilizzazioni produttive di reddito, a causa dell'accentuato livello di degrado;
c) lastrici solari;
d) aree urbane.
Comma 3
A meno di una ordinaria autonoma suscettibilità reddituale, non costituiscono oggetto di inventariazione i seguenti immobili:
a) manufatti con superficie coperta inferiore a 8 mq;
b) serre adibite alla coltivazione e protezione delle piante sul suolo naturale;
c) vasche per l'acquacoltura o di accumulo per l'irrigazione dei terreni;
d) manufatti isolati privi di copertura;
e) tettoie, porcili, pollai, casotti, concimaie, pozzi e simili, di altezza utile inferiore a 1,80 m, purchè di volumetria inferiore a 150 mq;
f) manufatti precari, privi di fondazione, non stabilmente infissi al suolo.

2. IMMOBILI CHE NECESSITANO DI DICHIARAZIONE DI VARIAZIONE AL CATASTO
TERRENI
Rientrano in tale casistica le particelle sulle quali al Catasto Terreni sono ancora rappresentati fabbricati rurali, oppure loro porzioni, pur non essendo più presente alcuna costruzione da dichiarare al Catasto Edilizio Urbano.
Nel caso in cui, sul terreno in precedenza occupato da fabbricati rurali ora è praticata una coltivazione, e necessario dichiarare al Catasto Terreni la variazione, da immobile rurale alla qualità di coltura attualmente presente. La dichiarazione può essere fatta direttamente presso quest'Ufficio.

3. IMMOBILI PER I QUALI E” SUFFICIENTE LA SEGNALAZIONE IN CATASTO
È sufficiente la segnalazione in Catasto nei casi in cui:
- gli immobili rurali sono già stati dichiarati al Catasto Edilizio Urbano;
- la costruzione che insiste sulla particella è allo stato di rudere;
- la particella consiste nella sola area di sedime, occupata in origine dal fabbricato, e sul terreno non è praticata alcuna coltivazione;
- la costruzione rientra fra quelle per le quali non è obbligatoria la dichiarazione al Catasto Edilizio
Urbano (vedi l'art. 3, comma 2 e comma 3, del DM 2 gennaio 1998, n. 28, riportato al precedente punto l).
In tal caso, è sufficiente dichiarare - senza oneri a carico del dichiarante - la variazione di destinazione dell'area al Catasto Terreni.

Come segnalare le notizie sugli immobili non soggetti a variazione catastale.

La segnalazione di notizie per le quali non è necessaria la dichiarazione in Catasto può avvenire:
- compilando e inviando il modello informatizzato di segnalazione, disponibile sul sito internet dell'Agenzia delle Entrate, mediante il servizio di correzione online dei dati catastali - www.agenziaentrate.gov.it - Cosa devi fare > Aggiornare dati catastali e ipotecari > Fabbricati rurali > Correzione dati catastali online “Contact Center”.
Dopo aver inserito i dati richiesti:

- nel caso di immobili di cui al precedente paragrafo 3, sarà possibile operare la scelta riguardante la segnalazione relativa a un fabbricato rurale;
- nel caso di immobili con intestazione non corretta, sarà possibile operare la scelta inerente la variazione dell'intestazione dell'immobile.

- compilando e inviando il modello cartaceo di segnalazione, allegato a questa lettera.

Cosa prevede la normativa.

Decreto-legge del 06/12/2011 n. 201

Disposizioni urgenti per la crescita, l'equità e il consolidamento dei conti pubblici.
Pubblicato in Gazzetta Ufficiale n. 284 del 6 dicembre 2011 - supplemento ordinario
Convertito, con modificazioni, dalla legge 22 dicembre 2011 n. 214.

art. 33 comma 14-ter. I fabbricati rurali iscritti nel catasto dei terreni, con esclusione di quelli che non costituiscono oggetto di inventariazione ai sensi dell'articolo 3, comma 3, del decreto del Ministro delle finanze 2 gennaio 1998, n. 28, devono essere dichiarati al catasto edilizio urbano entro il 30 novembre 2012, con le modalità stabilite dal decreto del Ministro delle finanze 19 aprile 1994, n. 701.

art. 33 comma 14-quater. Nelle more della presentazione della dichiarazione di aggiornamento catastale di cui al comma 14-ter, l'imposta municipale propria e' corrisposta, a titolo di acconto e salvo conguaglio, sulla base della rendita delle unità similari già iscritte in catasto. Il conguaglio dell'imposta e' determinato dai comuni a seguito dell'attribuzione della rendita catastale con le modalità di cui al decreto del Ministro delle finanze 19 aprile 1994, n. 701. In caso di inottemperanza da parte del soggetto obbligato, si applicano le disposizioni di cui all'articolo 1, comma 336, della legge 30 dicembre 2004, n. 311, salva l'applicazione delle sanzioni previste per la violazione degli articoli 20 e 28 del regio decreto-legge 13 aprile 1939, n. 652, convertito, con modificazioni, dalla legge 11 agosto 1939, n. 1249, e successive modificazioni.


Decreto del 02/01/1998 n. 28 - Min. Finanze

Regolamento recante norme in tema di costituzione del catasto dei fabbricati e modalità di produzione ed adeguamento della nuova cartografia catastale.
Pubblicato in Gazzetta Ufficiale n. 45 del 24 febbraio 1998
art. 3 comma 3. Ameno di una ordinaria autonoma suscettibilità reddituale, non costituiscono oggetto di inventariazione i seguenti immobili:
a) manufatti con superficie coperta inferiore a 8 m(elevato a)2;
b) serre adibite alla coltivazione e protezione delle piante sul suolo naturale;
c) vasche per l'acquacoltura o di accumulo per l'irrigazione dei terreni;
d) manufatti isolati privi di copertura;
e) tettoie, porcili, pollai, casotti, concimaie, pozzi e simili, di altezza utile inferiore a1,80 m, purche' di volumetria inferiore a 150 m(elevato a)3;
f) manufatti precari, privi di fondazione, non stabilmente infissi al suolo.


Legge del 30/12/2004 n. 311

Disposizioni per la formazione del bilancio annuale e pluriennale dello Stato (legge finanziaria 2005).
Pubblicato in Gazzetta Ufficiale n. 306 del 31 dicembre 2004 - supplemento ordinario
Art. 1 comma 336. I comuni, constatata la presenza di immobili di proprietà privata non dichiarati in catasto ovvero la sussistenza di situazioni di fatto non più coerenti con i classamenti catastali per intervenute variazioni edilizie, richiedono ai titolari di diritti reali sulle unità immobiliari interessate la presentazione di atti di aggiornamento redatti ai sensi del regolamento di cui al decreto del Ministro delle finanze 19 aprile 1994, n. 701. La richiesta, contenente gli elementi constatati, tra i quali, qualora accertata, la data cui riferire la mancata presentazione della denuncia catastale, e' notificata ai soggetti interessati e comunicata, con gli estremi di notificazione, agli uffici provinciali dell'Agenzia del territorio. Se i soggetti interessati non ottemperano alla richiesta entro novanta giorni dalla notificazione, gli uffici provinciali dell'Agenzia del territorio provvedono, con oneri a carico dell'interessato, alla iscrizione in catasto dell'immobile non accatastato ovvero alla verifica del classamento delle unità immobiliari segnalate, notificando le risultanze del classamento e la relativa rendita. Si applicano le sanzioni previste per le violazioni dell'articolo 28 del regio decreto-legge 13 aprile 1939, n. 652, convertito, con modificazioni, dalla legge 11 agosto 1939, n. 1249, e successive modificazioni.


Regio decreto-legge del 13/04/1939 n. 652

Accertamento generale dei fabbricati urbani, rivalutazione del relativo reddito e formazione del nuovo catasto edilizio urbano.
Pubblicato in Gazzetta Ufficiale n. 108 del 6 maggio 1939
art. 20. Le persone e gli enti indicati nell'art. 3 sono obbligati a denunciare, nei modi e nei termini da stabilirsi col regolamento, le variazioni nello stato e nel possesso dei rispettivi immobili, le quali comunque implichino mutuazioni ai sensi dell'art. 17.
Nei casi di mutazioni che implichino variazioni nella consistenza delle singole unità immobiliari, la relativa dichiarazione deve essere corredata da una planimetria delle unità variate, redatta su modello fornito dall'Amministrazione dello Stato, in conformità delle norme di cui all'art. 7.
art. 28. I fabbricati nuovi ed ogni altra stabile costruzione nuova che debbono considerarsi immobili urbani, a norma dell'art. 4, devono essere dichiarati all'Ufficio tecnico erariale trenta giorni dal momento in cui sono divenuti abitabili o servibili all'uso cui sono destinati, ancorchè esenti, temporaneamente o permanentemente, dai tributi immobiliari, ovvero soggetti ad imposta mobiliare.
Debbono del pari essere dichiarati entro lo stesso termine, i fabbricati che passano dalla categoria degli esenti a quella dei soggetti all'imposta.
La dichiarazione deve essere compilata per ciascuna unità immobiliare su apposita scheda fornita dall'Amministrazione dello Stato e deve essere corredata da una planimetria, disegnata su modello fornito dalla stessa Amministrazione, in conformità delle norme di cui all'art. 7.
I comuni sono obbligati a dare notizia agli Uffici tecnici erariali competenti per territorio, delle licenze di costruzione rilasciate a norma dell'art. 31 della legge 17 agosto 1942, n. 1150.


Agenzia del Territorio - Circolare 2/2012

5. Le dichiarazioni ai sensi dell'art. 13, comma 14-ter
Come precisato in premessa, l'art. 13, comma 14-ter, del decreto legge n. 201 del 2011 introduce l'obbligo di dichiarare al CEU, con le modalità previste dal decreto del Ministro delle Finanze n. 701 del 1994, anche i fabbricati rurali già censiti al CT per i quali in precedenza tale obbligo non sussisteva.
Rimangono esclusi dall'obbligo di dichiarazione unicamente gli immobili non oggetto di inventariazione ai sensi dell'articolo 3, comma 3, del decreto del Ministro delle Finanze 2 gennaio 1998, n. 28.
La relativa dichiarazione deve essere presentata entro il 30 novembre 2012; in caso di inottemperanza da parte del soggetto obbligato, secondo quanto disposto dallo stesso comma 14-ter dell'art. 13 "… si applicano le disposizioni di cui all'articolo 1, comma 336, della legge 30 dicembre 2004, n. 311, salva l'applicazione delle sanzioni previste dagli articoli 20 e 28 del regio decreto-legge 13 aprile 1939, n. 652, convertito, con modificazioni, dalla legge 11 agosto 1939, n. 1249, e successive modificazioni".
Con riferimento al prescritto obbligo di dichiarazione, si evidenzia che, per tali immobili, deve essere previamente presentato l'atto di aggiornamento del CT (tipo mappale), con passaggio dei cespiti alla partita speciale 1 "Enti urbani e promiscui". Nella relazione tecnica allegata all'atto di aggiornamento cartografico deve essere specificato che l'atto è presentato ai sensi del richiamato art. 13, comma 14-ter, del decreto legge n. 201 del 2011 15 .
La successiva dichiarazione Docfa, relativa alle singole unità immobiliari costituenti il fabbricato rurale, deve essere redatta indicando l'apposita "tipologia di documento", prevista nell'allegato 3, e, nel campo: "Note relative al Documento e Relazione tecnica", l'elenco delle autocertificazioni 16 e dell'ulteriore documentazione allegata.
Nel caso in cui al CT siano presenti più subalterni e l'intestatario di uno di questi intenda dichiarare separatamente il proprio cespite, il professionista, dopo la presentazione del tipo mappale, redige, in allegato alla dichiarazione Docfa, un apposito elaborato planimetrico, con relativo elenco subalterni, specificando la corrispondenza con i subalterni iscritti al CT.

Cosa deve fare il proprietario che riceve l'avviso.

La legge prevede che il proprietario di debba rivolgere ad un Tecnico per tutte le pratiche in cui è previsto l'obbligo di accatastamento (in quanto la pratica di accatastamento deve necessariamente essere predisposta e firmata da un Tecnico abilitato).
Per quanto riguarda la segnalazione di incoerenze ed errori è data facoltà al proprietario di svolgere tutte le attività autonomamente, tuttavia vista la delicatezza dell'argomento, considerate le difficoltà a rapportarsi con gli Uffici dell'Agenzia delle Entrate e la facilità con cui il proprietario potrebbe sbagliare ed innescare un contenzione con l'Agenzia, si consiglia di rivolgersi ad un Tecnico specializzato che esegua tutte le verifiche necessarie, richieda le visure e tutti i documenti dell'immobile a consigli il Proprietario su quale sia la strada da percorrere per regolarizzare nel minor tempo e con la spesa minima la situazione dell'immobile.

Invitiamo tutti coloro che hanno ricevuto un avviso contenente l'invito a regolarizzare la posizione del proprio Fabbricato Rurale a rivolgersi tempestivamente ad uno dei nostri Tecnici utilizzando il pulsante sottostante per richiedere assistenza e ricevere un preventivo gratuito.

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